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三年前贷款在老家贵阳买了首套房的杜小姐近日频繁接到老家民间助贷公司的电话，向她推介“转按揭”业务。

“这不是通常意义上银行间的那种房贷转接，而是将高利率房贷置换成低利率的经营贷。但从操作流程上，我得先借到过桥资金，提前还清房贷，再将房产作为抵押物去申请经营贷。”杜小姐告诉第一财经。

近期，受资管产品收益率下降、首套房贷款利率普遍下调等因素影响，全国多地出现提前还贷潮。为了满足存量贷款人的还贷资金需求，第一财经了解到，如上述杜小姐所提及的“转按揭”服务正在广西、河南、辽宁等地的二三线城市悄然开展。

“目前，当地确实存在客户通过经营贷或者消费贷来偿还其他渠道垫付房款的情况。而且据我了解，为了帮存量贷款的客户‘降息’，有商业银行还在运作另一种‘转按揭’模式，即默许客户通过离婚析产进行‘夫妻转贷’，以获取更高的贷款额度和更低的贷款利率。”河南开封某大行个贷经理小赵对第一财经透露。

但无论是“转经营贷”还是“假离婚”，均曾多次因涉及扰乱金融秩序、易加大楼市泡沫，被监管部门明令禁止。2月10日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，其中再次提出，违规转贷存在多重风险；对于涉嫌骗贷且情节严重者，还将承担刑事责任。

是“一条龙”也是连环套

多名业界人士告诉记者，经营贷流入楼市，更常见于楼市上行期，居民加杠杆购买二套房。当前楼市进入下行通道，居民纯粹以还贷为目的使用经营贷相对较少，但也非罕见。

经营贷又称小微贷或者生意贷，是指发给个人或者企业，用于企业经营的贷款，支持房产抵押。申请经营贷，需要贷款人或其亲属确实在经营一家公司。如像杜小姐一样的工薪族要申请到经营贷，有的中介公司可能会提出办理“假流水”“空壳公司”等相关资质证明，以“帮助”其获得准入门槛。

这种“经营贷置换房贷”一般分为三步：存量贷款人首先通过中介平台，以相对高的利息，获得过桥资金，一次性还清房贷；再以房产为抵押物，在其本人和亲属均未有注册公司的情况下，通过中介公司提供的包装方案，申请经营贷；最后用申请到的经营贷去偿还过桥贷款。

“这是民间金融中介机构提供的‘一条龙服务’也是连环套，流程比较繁琐，还很容易被套路，我们（银行）并不推荐客户通过这种途径筹集还款资金。”小赵称。

不过，由于经营贷利率水平较低，放款速度较快，随着近年来国家加大对小微企业的支持力度，经营贷的利率还有持续走低趋势，小赵也表示，该转按揭方式确实吸引了部分存量贷款客户的关注。