2020年上半年,突如其来的疫情,对宏观经济及房地产行业造成了打击。天下房地产行业的销售及开发投资规模一度大幅下滑,但随着3月份起疫情防控形势的好转,市场逐步回暖。

现阶段,房地产行业规模增进放缓,房企们再次走到十字路口,各梯度的房企加速分化。对于头部企业而言,行业规模到顶,意味着历久的增进逻辑面临磨练,各家房企纷纷探索新营业,通过多元化生长寻找第二增进曲线;另一方面,随着房地产行业进入存量市场,意味着大量的中小房企会被镌汰,规模将成为房企进入下半场的“入场券”,多家中小房企依然坚持快速扩张。

房企热衷于销售规模的扩大,只由于其是所有利润的泉源。其次是在现实运营中,企业规模效应对企业盈利、融资等方面所起到的辅助或担保作用。由第一财经提议,携手同策研究院团结出现的《2020·第一财经中国上市房企价值榜》研究中,我们接纳总资产、净资产、营业收入以及扣除非经常性损益后的净利润的规模化指标,来权衡上市房企的规模水平

A股企业规模解读

2020年上半年,A股上市样本房企营业收入共8945亿元,同比增进9.09%,营业收入均值为172.01亿元。营业收入超千亿房企的有两家,划分为绿地控股、万科,其中绿地控股营业收入突破两千亿。营业收入跨越百亿的企业共有20家,行业集中度获得小幅提升。

就现在而言,快速提升规模化仍是大多数房企的生长目的,在此战略指导下,企业资产规模也获得了快速提高。2020年上半年,A股样本企业中总资产共计11.42万亿元,同比增添15.64%,均值为2195.44亿元。资产超万亿的企业有三家,为万科、绿地控股和保利地产,总资产划分为18062亿元、11712亿元和10952亿元。资产到达两千亿以上的企业有16家,比去年同期增添1家,千亿以上企业23家。

在榜单TOP10中,位居前线的都是行业内熟悉的大型企业,强者恒强的局势并没有发生变化。从企业性质来看,央企、国企过半,如万科、绿地、保利、招商、华侨城等企业。其中万科以1463.5亿的营业收入,18062亿的总资产继续保持着A股企业规模榜第一的位置。

表1:2020年A股上市房企企业规模榜单TOP10

《2020·第一财经中国上市房企价值榜》——企业规模榜单解读 第1张

万科:基本盘稳健地产+营业康健生长

万科现在的主要生长方向在于:基本盘的历久康健生长和多元化营业的努力探索。在公司战略的指导下,主营营业历久稳固增进。万科房地产开发投资计谋以都会深耕为主,区域扩张为辅,2019年,万科结构的都会数目到达70个,远低于同规模房企碧桂园(282个)、恒大(254个),公司土储建面近1.2亿平米,约为2019年销售面积2.9倍,可知足未来三年销售需求。公司重点结构一二线都会,市场需求足够,销售去化稳固。

2020年上半年,万科实现总营业收入为1463.5亿元,同比增进4.97%;扣除非经常性损益后的净利润为121.14亿元,同比增进6.73%;总资产为18061.9亿元,同比增进14.52%;净资产为2912.6亿元,同比增进25.29%。万科业绩稳健增进,在总资产、净资产和扣除非经常性损益后的净利润三个指标上均排名A股上市样本房企第一,而总营业收入也仅次于绿地控股位居第二。

为应对疫情对销售的影响,万科加速线上营销的探索与实践,单月销售金额自5月份最先同比恢复正增进。1-6月万科实现销售金额3204.8亿元,同比下降4%,降幅较一季度收窄3.7个百分点;实现条约销售面积2,077.0万平方米,同比下降3.4%,降幅较一季度收窄0.9个百分点。销售的产物中,住宅占90.5%,商办占6.0%,其它配套占3.5%。

在土储方面,2020年上半年土地市场竞拍猛烈,万科坚持理性投资,在做好平安与生长平衡、风险与收益匹配的前提下挖掘各种潜在的投资机遇,获取新项目55个,总设计修建面积980.2万平方米,权益设计修建面积504.6万平方米,权益地价总额约321.3亿元,均价为6,368元/平方米。停止2020年上半年,万科在建项目和设计中项目的总修建面积约15,719.7万平方米。其中在建项目总修建面积约11,023.5万平方米,权益修建面积约6,595.2万平方米;设计中项目总修建面积约4,696.1万平方米,权益修建面积约2,803.2万平方米。此外,万科还介入了一批旧城革新项目,权益修建面积合计约582.5万平方米。

除地产主业外,在行业生长趋于平稳,整体增速放缓的靠山下,万科作为行业领头羊,一直在努力寻找破局之道,是业内最早最先探索第二增进曲线的企业之一。公司在物业服务、物流仓储、商业地产与长租公寓领域已处于行业领先水平,未来随着各行业加速生长,多元化营业在中历久有望打开公司进一步发展的空间。

表22020年上半年万科营业收入组成情形(单元:亿元,%)

《2020·第一财经中国上市房企价值榜》——企业规模榜单解读 第2张

物业服务板块,万科物业加速“物业都会”营业生长,停止2020年上半年累计签约修建面积6.8亿平方米,已经接受面积5.2亿平方米,万科物业实现营业收入67.0亿元,同比增进26.8%。租赁住宅方面,万科已在33个都会累计开业泊寓12.73万间,其中2020年上半年新增开业1.89万间,租赁住宅营业营业收入达10.5亿元,现在已开业项目整体出租率为88%,成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为93.7%。商业地产方面,万科(含印力团体)累计开业的商业项目面积836万平方米,同比增添11.1%,商业营业营业收入30.5亿元,同比增进0.3%。物流仓储服务方面,累计开业修建面积616万平方米,万纬物流治理项目营业营业收入8.3亿元,同比增进36.9%。

保利地产:一主两翼、平衡生长,规模延续提升

2019年保利地产总资产规模首次突破万亿,公司坚持“一主两翼”战略,以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼,房地产主业规模延续提升,土储资源充沛,都会结构完善;同时不动产金融、综合服务两翼延续推进,打造全产业的不动产生态生长平台。

房地产主业方面,2020年上半年,保利实现签约销售2245.36亿元,位列行业前四、央企第一。保利坚持“中央都会+都会群”深耕战略,现在已形成完善的天下化产业结构优势,完成以中央都会为焦点,以都会群、都市圈为延展的区域结构结构,停止2020年上半年,保利拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米,其中38个焦点都会占比达58%。同时,保利具备多元化的资源拓展能力,除公开市场招拍挂外,还通过旧城革新、产业拓展、互助开发、吞并收购等天真多元的拓展方式低成本获取项目资源,延续优化资源贮备。2020年上半年实现拓展项目44个,新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元,拓展面积及金额较去年同期划分提升19%、54%。

保利围绕不动产投资开发,整合上下游产业链资源,在综合服务与不动产金融领域形成了物管、署理、商管、旅店、修建、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等多产业协同生长的款式。2019年,公司两翼营业收入达113.06亿元。

物管方面,子公司保利物业在2019年乐成上市,停止2020年上半年,保利物业在管面积达3.17亿平方米,条约面积达4.93亿平方米,物业治理签约项目1647个,上半年实现营业收入36.01亿元,同比增进27.6%,净利润4.11亿元,同比增进28.0%。

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联博

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商业治理方面,保利商业治理面积达287万平方米,治理业态席卷购物中央、旅店、会展、公寓等,并以轻资产模式实现品牌及治理输出。保利销售署理平台合富中国延续推进营业融合,增强市场化拓展,销售署理营业笼罩天下200多个都会,署理项目近2000个,署理销售规模达2300亿。

2020年上半年,受疫情影响,保利房地产项目开完工部门工期滞后,但由于努力接纳复工复产措施,依旧保持业绩稳健增进。企业实现总营业收入737.06 亿元,同比增进13.17%;扣除非经常性损益后的净利润为97.16亿元,同比增进0.84%;总资产达10951.7亿元,同比增进17.37%;净资产达2446.6亿元,同比增进26.49%。其中,公司净资产规模和扣除非经常性损益后的净利润在样本房企中均排名第二,总资产和营业收入在样本房企中排名第三。

H股企业规模解读

在近年来行业集中度不停推升的靠山下,企业规模意味着行业职位和话语权,2020年上半年,房地产企业规模继续扩大。2020年上半年,样本企业平均总资产规模到达2902亿元,较2019年同期的2538亿元,大幅增进364亿元。

2020年上半年,从规模排名TOP10的房企来看,总资产规模在万亿元以上的房企仍然是中国恒大、碧桂园、万科企业3家,其中恒大总资产破2万亿,达22991亿元;而五千亿元以上的房企有融创、华润、中海、龙湖、世茂五家房企,较2019年多出一家;富力紧追厥后,总资产规模为4377亿元。

此外,营业收入在千亿元以上的房企有3家,划分为恒大、碧桂园、万科,500亿以上的企业有中海、融创、世茂、龙湖。强者逾强,营收首位的恒大金额在2500亿以上,碧桂园紧随厥后金额近2千亿。在净利润方面,在百亿元以上的房企数目达4家,为中海、碧桂园、华润、万科。总体来看,2020年上市房企的规模性指标获得延续提升。

表32020年H股上市房企企业规模榜单TOP10

《2020·第一财经中国上市房企价值榜》——企业规模榜单解读 第3张

中国恒大:资产规模领跑范本

中国恒大是资产规模首先突破两万亿元的房企,“规模最大”是其主要标签,至今也一直领跑其他房地产企业。2020年上半年,中国恒大总资产规模22990.97亿元,净资产为3164.55亿元,营业总收入2689.62亿元,三者均位居样本企业首位。在销售方面,2020年上半年恒大合约销售金额为3488.4亿元,同对照2019年的2818亿元,增进23.8%,完成整年6500亿合约销售目的的54%;销售面积3863.2万平方米,同比增进47.5%;累计销售回款3120亿元,同比增进66.5%,销售回款率为89.4%,同比上升近23个百分点。

表4:2015-2020年上半年中国恒大总资产规模及同比增进(单元亿元,%)

《2020·第一财经中国上市房企价值榜》——企业规模榜单解读 第4张

多元化营业结构是中国恒大重大资产规模的重要保障。恒大以民生地产为基础,文化旅游、康健养生为两翼,新能源汽车为龙头,四大营业板块协同生长,助力规模稳步增进。

在房地产开发方面,恒大依附雄厚的土储和低廉的价格优势,为其销售规模增进带来有用支持。2020年上半年,恒大新增住宅土储111幅,并就现有19个项目进一步购置周边土地,新购住宅土地贮备建面5459万平方米,平均成本2455元/平方米。停止2020年6月30日,恒大住宅土地贮备项目817个,漫衍于中国229个都会,笼罩了险些所有一线都会、直辖市、省会都会及绝大多数经济蓬勃且有潜力的地级都会,总设计建面2.4亿平方米,土地贮备原值5094亿元。其中一线都会土储原值达492亿元,占比10%,平均楼面地价3711元/平方米;二线都会土储原值达2871亿元,占比56%,平均楼面地价2572元/平方米;三线都会土储原值1731亿元,占比34%,平均楼面地价1501元/平方米。从土储漫衍来看,一二线都会仍是恒大的结构重点。此外,恒大还拥有旧改项目104个,其中大湾区67个(深圳55个),太原11个,石家庄4个,昆明3个,贵阳3个,郑州2个。

在新能源汽车产业方面,恒大通过并购与互助,在各要害领域环节拥有天下最顶级焦点技术和知识产权,周全提升其整车研发制造水平,打造工业4.0尺度的高端智能工厂。同时,与国家电网确立合资公司——国网恒大,双方各持股50%,聚焦小区停车库车位的智慧充电服务。现在恒大天下1000多个小区中已有700多个小区运营智慧充电营业。在汽车销售网络方面,恒大入股着名汽车经销商广汇团体,共运营跨越800个营业网点,同时正在快速筹建恒驰汽车展示体验、销售、维保修售后服务三大中央,确立重大的汽车销售管道和售后服务网点。

在文化旅游地产方面,现在恒大已打造出恒大童天下和恒洪水天下两大拳头产物,其中恒大童天下现已结构15个,预计2022年陆续实现开业;恒洪水天下未来三年预计将在天下结构20-30家。在康养地产方面,恒大乐成打造恒大养生谷项目,现在恒大已拥有康健产业项目29个,并在未来三年内设计结构70个恒大养生谷。

碧桂园:销售规模领跑典型

2020年上半年,碧桂园权益条约销售金额到达2669.5亿元,权益销售面积达3185万平方米,销售金额和面积继续稳固在行业首位;权益条约销售回款额为2509.3亿元,综合权益回款率达94%,并已延续5年超90%。2016年到2019年,碧桂园权益条约销售额年复合增进率为33%。2020年上半年,广东省以外地权权益条约销售占总体的81%,在上半年庞大的市场环境下,碧桂园结构地域多元化在一定程度上分摊了风险,使其销售规模整体受打击较小。

讲述期内,碧桂园以其高总资产、营业总收入和扣非后净利润,位居H股样本企业规模榜首。2020年上半年碧桂园的总资产、营业总收入、扣非后净利润划分为19632.69亿元、1857.59亿元和130.54亿元,其中总资产同比增进12.4%,营业总收入、扣非后净利润划分同比下滑0.08%和0.12%;净资产为2349.96亿元,同比增进26.1%,在样本房企中显示亮眼。

碧桂园足够的土地贮备是其销售规模大幅增进的基础。碧桂园执行“1+3”的市场结构计谋,“驻足珠三角、深耕皖鄂湘、牢固环渤海、拓展江浙沪”;在都会结构上,碧桂园坚持“一线都会近郊,二三线都会中央区,适时进入一线都会中央区”的结构计谋。停止2020年6月,碧桂园营业遍布天下31个省/自治区/直辖市,笼罩288个地级市的1334个区/县。讲述期内,碧桂园中国内地权益土地贮备为26581万平方米,权益可售资源为23404亿元,已获得的权益可售资源为16698亿元,潜在权益可售资源为6706亿元,厚实的土地贮备,强有力支持碧桂园未来生长。

5:2015-2020年上半年碧桂园销售规模和销售排名(单元亿元,次)

《2020·第一财经中国上市房企价值榜》——企业规模榜单解读 第5张

从都会类型对业绩的孝敬来看,三四线都会约占55%,二线都会占33%,这部门都会依然为碧桂园的主战场。在已获权益可售资源中,目的为一线、二线、三四线都会的权益可售资源划分为2913亿元、5725亿元、8060亿元,划分占比17%、34%、48%。

从各省对业绩的孝敬率来看,广东依然是业绩孝敬大省,其次为江苏,划分占比19%、13%。广东业绩孝敬的突出,体现了碧桂园提前结构粤港澳大湾区的前瞻性。停止2020年6月,碧桂园位于粤港澳大湾区的权益可售资源达3088亿元,可售修建面积约2223万方。另外,碧桂园在粤港澳大湾区内有潜在权益可售资源约3182亿元,与已获取的权益可售资源合计6270亿元,生长空间伟大。

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